Lãi suất giảm, thời kỳ tiền rẻ, nới lỏng tiền tệ, dòng tiền được khơi thông… là các yếu tố sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản nói chung, đất nền nói riêng.

Có thể thấy, hiện mức độ đất nền giảm giá sâu như thời điểm quý 1/2023 đã không còn. Nhiều người trong cuộc cùng chung nhận định, bất động sản đã qua “đáy”.

Các giao dịch đất nền đã có dấu hiệu trở lại, ở cả loại hình đất thổ cư, đất vườn đến đất dự án. Theo các chuyên gia, thị trường đất nền sắp bước vào chu kỳ tăng giá mới.

Trong suốt hơn 30 năm qua, thị trường đã trải qua nhiều cơn sốt đất. Nhìn lại 3 lần sốt đất cho thấy, kinh tế vĩ mô và lãi suất thấp đã tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Lãi suất thấp trong giai đoạn 2014-2018 và 2020-2021 đều góp phần tạo các cơn sốt đất. Theo đó, hiện nay, khi ngân hàng đang điều chỉnh lãi suất giảm, thị trường đất nền được kì vọng “bước gần” đến chu kì tăng trưởng mới.

Cùng với đó, chính sách pháp luật của nhà nước cũng là yếu tố tác động cực lớn đến những cơn sốt đất trong nhiều thập kỉ qua.

Theo Bộ Xây dựng, nhu cầu tìm kiếm, sự quan tâm của các nhà đầu tư tới các sản phẩm đối với đất nền đã tăng so với quý trước. Cụ thể, giao dịch đất nền trong quý 3/2023 tăng hơn so với quý 2/2023 (trong quý 3 có 91.277 giao dịch đất nền, bằng 135,72% so với quý 2).

Tại Tp.HCM, giá đất nền tại Thủ Thiêm Villa (quận 2) khoảng 126,2 triệu đồng/m2, The EverRich III (quận 7) khoảng 115,5 triệu đồng/m2, Đông Tăng Long (quận 7) khoảng 66,2 triệu đồng/m2…

Báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2203 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, tại khu vực Hà Nội, đất nền có sổ có lượng giao dịch tăng rõ rệt, nhất là ở những vùng được đầu tư hạ tầng hay khu vực liền kề các khu công nghiệp với giá bán tăng 5-7% so với quý trước. Các quận huyện cũng bắt đầu rục rịch tổ chức đấu giá đất. Theo đó, cùng với quyết định lên quận, đất đấu giá tại Đông Anh ghi nhận mức trúng lên tới 100 triệu đồng/m2, gần gấp đôi giá khởi điểm, dẫn dắt tăng giá cả khu vực.

Trong khi đó, giá đất nền tại các tỉnh, thành từng xảy ra sốt ảo như Hòa Bình, Thái Nguyên có xu hướng đi ngang sau khi trải qua những đợt điều chỉnh giảm tương xứng với giá trị mang lại trong các quý trước.

Đơn vị này cho rằng, thanh khoản trên thị trường bất động sản đang dần được cải thiện, đặc biệt so với giai đoạn khó khăn cuối năm trước và những tháng đầu năm nay. Thị trường bắt đầu ghi nhận nhiều điểm sáng hơn. Đó là những địa phương có kinh tế phát triển, được quan tâm, chú trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng, giao thông, có nhiều nguồn cung phù hợp với nhu cầu như Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, Tp.HCM…

“Vừa qua, giá bất động sản đã giảm tương đối sâu, đặc biệt là phân khúc đất nền, tâm lý nhà đầu tư cũng dần phục hồi tích cực… Đây chính là thời điểm tương đối tốt để “xuống tiền” dành cho những nhà đầu tư đang sẵn tiền”, ông Đính nhấn mạnh.

Từng chia sẻ về “vết thương” của phân khúc đất nền, ông Đính chia sẻ, cuối năm 2022, do ảnh hưởng từ chính sách tiền tệ thắt chặt, cùng với giao dịch chủ yếu đến từ đầu cơ đã khiến thị trường đất nền rơi vào khó khăn.

Cụ thể, giai đoạn 2016 – 2020, đặc biệt là trong khoảng thời gian từ năm 2021 đến đầu năm 2022, người người nhà nhà đổ đi “săn đất” khiến giá liên tục tăng. Kết quả là bong bóng xì hơi, thanh khoản rơi tự do, nhiều nhà đầu tư đi vay không kịp “về bờ”, đối diện nguy cơ lỗ nặng.

“Năm 2023, khi tín dụng ngân hàng được mở, thị trường sẽ dần phục hồi. Song, sẽ không có chuyện “sốt đất” xảy ra như đầu năm 2022. Dòng tiền được khơi thông nhưng không còn chỗ cho nhà đầu cơ, mà hướng vào người mua ở thực”, ông Đính khẳng định.

Trước câu hỏi bao giờ thị trường có thể hồi phục, nhiều chuyên gia cho rằng loại hình đất vườn, đất nông nghiệp tại các tỉnh sẽ mất nhiều thời gian để phục hồi hơn các loại hình địa ốc khác. Cũng theo một số ngời, hhiện tượng chiết khấu cao ở phân khúc đất nền thời gianq ua chỉ xuất hiện phổ biến ở các chủ đầu tư lớn, tức thị trường sơ cấp. Những nhà đầu tư thứ cấp rao bán giảm sâu nhưng thực chất chỉ là cắt lãi, thời gian tới sẽ khác.

Dự báo, từ cuối năm 2023 trở đi, trường bất động sản nói chung, đất nền nói riêng có thể sẽ dần dễ thở hơn. Đến giữa hoặc cuối năm 2024, thị trường đất nền tại các tỉnh cả trong Nam, ngoài Bắc sẽ phục hồi. Nhưng để bắt đầu một chu kỳ sốt giá mới có thể cần 3-5 năm tới. Tuy nhiên, từ năm 2023, nếu những vướng mắc về pháp lý được tháo gỡ nhanh, có thể chu kỳ hồi phục có thể đến sớm hơn dự báo.

Theo những người trong cuộc, 3-5 năm tới sẽ là chu kì của phân khúc đất nền. Tuy vậy, cần có quá trình hội tụ nhiều yếu tố về cung cầu, thông tin, hạ tầng, dòng vốn… mới bùng lên những cơn sốt đất. Tức giao dịch sôi động, giá bắt đầu tăng trở lại mạnh nhất sẽ rơi vào khoảng từ 2026-2028.

Thời điểm giữa năm 2024 trở đi khi các dòng vốn đầu tư công được giải ngân mạnh mẽ, hạ tầng được hoàn thiện ở một số khu vực sẽ tạo cơ hội cho giá đất ở khu vực đó có thể tăng mạnh. Một số cơn sốt đất nhỏ lẻ, cục bộ diễn ra trong thời gian ngắn có thể xuất hiện. Tuy nhiên, sau đó giá sẽ không tăng, thị trường đi ngang kéo dài vài năm.

Thực tế, hiện nay tâm lý nhà đầu tư vẫn khá thận trọng khi “xuống tiền”. Sức cầu nhìn chung vẫn yếu, khó có thể diễn ra các cơn sốt đất trong ngắn hạn.